부담은 줄이고 내 집은 갖고…지분형 모기지 시대 개막

 

정책 개요

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

지분형 모기지는 한국 정부가 가계부채, 특히 '영끌' 문제를 해결하기 위해 제안한 정책입니다. 이는 한국주택금융공사(HF)와 같은 공공 기관이 주택 구매에 지분을 투자해 개인의 초기 자금 부담을 줄이는 방식입니다. 예를 들어, 100억 원짜리 아파트를 살 때 개인은 10억 원만 현금으로 내고, 나머지는 은행 대출과 HF 투자로 충당할 수 있습니다.

 

 

 

지분형 모기지와 가계부채 해결 방안

 

 

 

이 지분형 모기지는 2025년 5월 1일 기준으로, 한국 정부가 제안한 지분형 모기지 정책과 관련된 세부 사항을 다룹니다. 이는 가계부채 문제를 해결하고 내 집 마련 기회를 확대하려는 정책적 시도입니다. 아래에서 정책의 배경, 작동 방식, 기대 효과, 그리고 논란을 자세히 살펴보겠습니다.

 

 

 

정책 배경과 필요성

한국의 가계부채는 GDP 대비 91.7%로, 세계 38개국 중 2위 수준입니다. 이는 신흥시장 평균(46.0%)과 아시아 신흥시장 평균(57.4%)을 훨씬 상회하며, 특히 '영끌'(영혼까지 끌어모으다) 대출로 인해 문제가 심화되고 있습니다. 이러한 상황에서 정부는 주택 구매 시 개인의 대출 부담을 줄이기 위해 지분형 모기지 도입을 추진 중입니다. 금융위원회는 2025년 6월 중 구체적인 로드맵을 발표할 계획입니다.

 

지분형 모기지의 작동 방식

지분형 모기지는 개인이 주택을 구매할 때, 정책금융기관인 한국주택금융공사(HF)가 지분 투자자로 참여하는 방식입니다. 예를 들어, 100억 원짜리 집을 사려면 기존에는 LTV 70%를 적용해 70억 원을 대출받아도 30억 원의 현금이 필요했으나, HF가 50억 원을 투자하면 개인은 50억 원만 마련하면 됩니다. 은행 대출을 추가로 받으면 현금 부담은 15억 원으로 줄어들 수 있습니다. 이후 개인은 HF가 보유한 지분에 대해 연 2%대 이자율을 곱한 수준의 임대료를 내야 하며, 매각 시 시세 차익은 지분 비율에 따라 나누게 됩니다.

또한, 분양가의 10~25%만 내고 20~30년에 걸쳐 나머지 지분을 취득하는 '지분적립형 주택'도 유사한 방식으로, 공공주택에서만 적용됩니다. 반면, 한국은행이 제안한 '한국형 뉴리츠'는 임대 중심으로, 개인이 리츠(REITs) 지분을 매입해 해당 주택에 거주하며 임대료와 배당을 통해 부담을 줄이는 구조입니다.

정책명주요 특징적용 범위

지분형 모기지	공공 기관 지분 투자, 시세 차익 공유	공공/민간 주택
지분적립형 주택	단계적 지분 취득, 20~30년 소요	공공주택
한국형 뉴리츠	리츠 지분 매입, 임대료와 배당 병행	임대 중심

 

 

기대 효과

이론상, 지분형 모기지는 집값의 10% 정도의 현금만 있으면 내 집 마련이 가능해져, 특히 청년과 신혼부부의 주거 안정에 기여할 수 있습니다. 이는 가계 대출 의존도를 낮추고, 장기적으로 경제적 안정성을 높일 가능성이 있습니다. 국토교통부는 한국형 뉴리츠 구체화를 위해 관련 연구 용역도 발주한 상태입니다.

 

 

논란과 우려

그러나 여러 우려가 제기되고 있습니다. 첫째, HF가 집값 하락 시 손실을 떠안는 구조로, 이는 결국 공공부채 증가로 이어질 수 있다는 비판입니다. 구체적인 재원 마련 방안이 공개되지 않아 '아랫돌 빼서 윗돌 고이기'식 정책이라는 지적도 있습니다. 둘째, 시장 관심 저하 가능성입니다. 2013년 도입된 공유형 모기지는 초기 높은 관심에도 불구하고, 2015년 집값 상승과 금리 하락으로 인기가 급락한 바 있습니다.

전문가 의견도 엇갈립니다. 김중한 법무법인 세종 수석전문위원은 "지분형 모기지와 지분적립형 주택은 집값 상승 시 기대 수익이 낮아 인기가 떨어질 가능성이 높다"고 평가하며, 한국형 뉴리츠의 경우 재고 주택 관리 방법도 고려해야 한다고 강조했습니다. 또한, 일부 전문가는 시장 교정 국면에서 도입 시 자극 효과로 인해 시장 왜곡이 발생할 수 있다고 우려하며, 부채 서비스 비율(DSR) 규제를 우회하는 '더블 레버리지' 가능성도 지적했습니다.

 

 

과거 사례와 비교

과거 유사 정책의 실패 사례는 중요한 교훈을 제공합니다. 2007년 군포의 토지임대부 주택과 2013년의 공유형 모기지는 시장 상황에 따라 수요가 크게 변동하며, 특히 부동산 시장 호황기에는 일반 분양으로 수요가 이동하고, 불황기에는 리스크가 커지는 경향을 보였습니다. 이는 지분형 모기지의 성공 가능성에 대한 논란을 더하고 있습니다.

 

 

결론

2025년 5월 1일 기준, 지분형 모기지는 가계부채 문제를 해결하려는 중요한 정책적 시도이지만, 공공부채 증가, 시장 왜곡, 과거 실패 사례 등 여러 도전 과제가 남아 있습니다. 성공 여부는 정책 설계와 시장 반응에 달려 있으며, 전문가들은 신중한 접근을 권고하고 있습니다.